关于高位逃顶,如今只谈摄影和写作的潘石屹,有不少心得。上世纪90年代,海南楼市到处弥漫着投机与一夜暴富的神话。有人将一个大坑炒成一座大厦,更有不少人将大坑“想象”成大厦,击鼓传花,以至最后谁也搞不清,大坑之上的高楼,到底能不能拔地而起?这才有了潘石屹建立SOHO中国的故事。
关于高位逃顶,如今只谈摄影和写作的潘石屹,有不少心得。
上世纪90年代,海南楼市到处弥漫着投机与一夜暴富的神话。有人将一个大坑炒成一座大厦,更有不少人将大坑“想象”成大厦,击鼓传花,以至最后谁也搞不清,大坑之上的高楼,到底能不能拔地而起?
炒作太疯狂,连核心玩家每天都提心吊胆。1992年8月,已经靠炒房挣到第一个100万的潘石屹,为核实一个项目的审批情况,以五斤橘子和一条香烟的代价,获准查阅有关内部资料。
不查不知道,一查吓一跳。潘石屹意外发现,海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米。
他意识到,“海南的房地产要出事了”,于是迅速撤资,回北京发展。
一年后海南地产泡沫真的破了,包括潘石屹、冯仑在内的“万通六君子”完成胜利大逃亡。这才有了潘石屹建立SOHO中国的故事。
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不过,相比那次辉煌的逃顶战绩,如今只谈摄影和写作的老潘,估计怎么也想不明白,当下别说逃顶了,即便打折狂甩,手里的SOHO中国股权,竟然那么难卖。
根据8月6日SOHO中国公告,国家市场监督管理总局对黑石收购SOHO中国正式立案审查。这意味着黑石集团和SOHO中国可能被要求提供更多材料供监管机构审查,一切似乎又有了变数。有媒体甚至表示,此次审查恐让潘石屹套现离场落空。
近几年,潘石屹一边卖国内资产,一边布局海外,招来市场不少讨论。这一次,潘石屹能跑得掉么?
立案审查的变数
从规则来看,这次立案审查是一个程序性审查,也就是说“立案审查”是个中性概念。
今年6月16日,SOHO中国发布公告称,黑石集团拟以5港元/股收购Cititrust Private Trust (Cayman) Limited (简称Cititrust)间接持有的SOHO中国28.56亿股股份。
这批股份,占SOHO中国已发行股本的54.93%,现金代价约为142.81亿港元(约合人民币117.69亿元)。
Cititrust是一份家族信托计划。与内地常见的用于融资的信托计划不同,这种通过成立信托计划,并由信托持有上市公司股权的方式,在香港乃至全球,都普遍被视为家族财富管理的一种手段。
Cititrust持有SOHO中国63.93%的股权,是SOHO中国的最大股东,而潘石屹、张欣夫妇及其子女是该信托受益人。
根据公告,交易完成后,潘石屹夫妇的持股比例将由63.935%下降至9%,黑石集团将成为SOHO中国最大股东。
6月中旬的这份并购消息一出,市场很多人都认为,潘石屹这次终于能把资产卖掉,干净利索地套现走人了。
但实际上还有关键一步。
根据公告,要约方也就是黑石集团应向市监总局提交“经营者集中申报”,只有市监总局根据《反垄断法》对要约给予批准,交易才能实现。
为什么要进行“经营者集中申报”?这是因为黑石集团是一家美国资产管理机构。依据国内《外商投资法》,外国投资者并购中国境内企业或者以其他方式参与“经营者集中”的,应当依照《反垄断法》的规定接受“经营者集中审查”。根据公开资料,黑石集团自2013年至2021年已进行19次“经营者集中申报”。
所以,这次立案审查,是“经营者集中申报”中的正常程序。
不过,在某些市场人士看来,这次程序性审查,依然有不小的变数。
《环球时报》援引相关专家观点认为,如果这次收购案成功通过,会对中国房地产行业产生一定影响。主要原因在于此次收购案规模较大,黑石在收购中国房地产企业方面存在长期计划。这可能涉及国家安全,尤其是中国经济安全的问题。
而一位私募基金经理也告诉《豹变》,潘石屹家族这次“清仓式套现”太乍眼,叠加当下的微妙环境,不排除会有变数。此外,2009年可口可乐收购汇源果汁被禁止,也算一个前车之鉴。
事实上,黑石与SOHO中国的并购案可谓一波三折。
早在2019年10月,《财新》就曾报道SOHO中国有意分批打包出售旗下8个核心资产,估值超过500亿-600亿元,计划2年内完成交易。
到了2020年3月,这个版本变成了黑石集团提出以每股6港元的价格私有化SOHO中国,交易价值40亿美元。这一利好消息,一度让SOHO中国的股价跳跃起舞。
但谁也没有想到,2020年8月13日,SOHO中国发布公告,宣布终止与黑石的要约私有化事项。
彭博社援引知情人士称,由于新冠肺炎疫情影响导致公司前景充满不确定性,黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。
随着私有化失败的消息落地,SOHO中国的股价也瞬间跌回原形,再次徘徊在2-3港元之间,市值一度不足140亿港元。直到今年6月16日,黑石重新并购SOHO中国,事情才重现转机。
从转型到掉队
这次漫长的交易引出的另一个问题是,潘石屹为什么要卖,以及黑石为什么要买?
SOHO中国由潘石屹夫妇1995年创建于北京。与当下主流地产公司类似,早期的SOHO中国主要做的是住宅开发。
1998年-2001年,SOHO中国在北京开发了总建筑面积为48万平方米的SOHO现代城,首次提出“小型办公、居家办公”的概念,在1999年和2000年连续两年成为北京市单体项目销售冠军。
不过,和万科等公司坚持做住宅不同,2005年SOHO中国做了次转型,从住宅开发转型商写开发。简单理解就是收购北京的旧商业写字楼项目,靠着一定的设计能力加以改造并散售卖出。
早年潘石屹个人营销玩得飞起,上电视、出书,加上忠厚老实的外表,赢得了全国人民喜爱,尤其是山西、内蒙的煤老板。
当年有媒体报道,想和潘总吃饭,你得买够5000万,后来数额又被抬到了1亿。
凭借这些,SOHO中国卖商铺和写字楼的毛利常年在50%左右,50块的东西能卖100块。
即便扣除25%的企业所得税,以及高昂的土地增值税后,净利率依然超20%,吊打一众住宅类开发商,即便和其他行业比较,依然算赚钱的买卖。
2007年10月8日,SOHO中国在香港交易所上市,融资19亿美元,按当时的汇率大约是140亿人民币,成为当年亚洲最大IPO。
那一年上市的还有碧桂园、合景泰富、方兴地产(现在叫中国金茂)、远洋地产和广州奥园。
不过,十多年过去了,有些公司成了巨头,比如碧桂园。有的公司市值成了别人的零头,比如老潘的SOHO中国。2020房企排行榜?别费劲找了,前300名都没有它。
曾经的地产巨头,为什么慢慢就落后了?
转折点发生在2012年。
那一年,SOHO中国又做了个战略转型,从一家纯地产开发商,转成自持性物业管理公司,翻译一下就是从“拿地-开发-出售”模式,变成“拿地-开发-收租”模式。
但现实来看,说是转型,实际上是单纯的防守。从2013年起,SOHO中国就基本上停止了拿地建新盘,只是把手头的在建项目建完出租。
反映到报表上,SOHO中国近几年物业销售几乎为零,只剩下并无明显增长租金收入,一副暮年景象。
潘石屹对楼市看的很空。不只在媒体,即便在需要字字斟酌的年报中,潘石屹也公开表示对住宅地产业的担忧。
他认为,地产回报率不断走低,但地王频出,违背了市场规律。
回过头看,我们都知道,他看错了,2013年以后,各地房价又翻了一番,而这次收缩,也成为SOHO中国掉队的根本原因。
收缩了,只当房东不好吗?为什么一定要卖资产?我们从SOHO中国的回报率和现金流略窥一二。
SOHO中国在2020年的融资成本为4.7%,而按照2020年,收入21.92亿元,633.67亿元来算,物业回报率只有3.5%。租金回报率还赶不上银行贷款利息。
再来看现金流。SOHO中国现金流可以分两个阶段来看。当开发商的时间里,SOHO中国的现金流入,包含销售回款和租金收入,经营性现金流表现尚好,多数年份维持正值。
而在现金流入主要依靠租金的阶段时间里,SOHO中国的现金流就比较紧张。
典型如2017年, SOHO中国看上去税前利润高达83.3亿元,但如果扣除房价上涨导致的手持物业价值重估损益71.3亿元的纸面浮盈、支付银行的贷款利息及税务部门的所得税开支48.4的亿元后,其经营性现金流立即转为负值。
所以,如果SOHO中国不能产生租金以外的较大现金流入,公司流动性将承受巨大压力。
这也就解释了为什么2014年以来SOHO中国一路“卖卖卖”,因为手持的这些核心地段的资产看似光鲜,但从总体经营的角度因为要还贷款,现金流压力确实不小。
对于潘石屹来讲,如果这时有个不差钱、又有耐心长线持有的金主能把资产收走,哪怕打点折,也很划算,因为拿到资金可以找回报率更高的资产投资。而黑石就是这么个买家角色。
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为什么黑石愿意进来?一方面,是SOHO中国的卖价并不贵。按每股5港元的收购价来看,黑石给的估值为260亿港元(约合人民币216亿元),而SOHO中国2020年的净资产则有375亿元,收购价虽然高于二级市场价格,但只有净资产不到6折。
另一方面,黑石一直是中国物业的积极投资者。据《华尔街日报》报道,截至今年3月底,黑石集团管理的资本高达1960亿美元,在过去10年中,其在中国拥有约600万平方米的物业。
此外,2019年,黑石集团董事长兼首席执行官苏世民曾对媒体表示,尽管近期中国经济经历了不少困难,在世界经济增长全面放缓的大背景下,他对中国经济依然充满信心。
“跑路”始于多年前
除了卖国内资产,早在多年前,潘石屹家族就在海外开启了狂买模式,这也一度招致市场议论。
2011年-2012年,潘石屹先后买下了纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼,以及曼哈顿公园大道广场49%的股权,合计斥资13亿美元。
2013年年初,张欣联手巴西Safra家族以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%的股权。而潘石屹长子潘瑞,则在英国成立Estates房地产公司(欧房集团),投资了多个大型地产项目。
2014年,潘石屹夫妇又与哈佛大学签订1500万美元(约合9300万元)的“SOHO中国助学金”协议,随后又与耶鲁大学签订了金额为1000万美元(约合6112万元)的“SOHO中国助学金”协议。这一度被质疑为两儿子“买入场券”。
但老潘的回复是:出发点就是让中国的贫困学生能接受到最好的教育资源。
而在去年国内疫情最严重时,潘石屹家族基金一分钱未捐,仅在网上发了一条微博声援武汉,最后被网民们疯狂吐槽。今年6月,潘石屹又因为儿子的不当言论问题再次站上舆论风口。
总的来看,SOHO中国背后,是一个管理层误判大势,逐步保守进而掉队的故事。
SOHO中国的资产,有其价值,也有人愿意接盘,但临门一脚之际,仍需等待监管最终的意见。
所以,潘石屹到底算“跑路”吗?这个问题就别问了。
回忆起当年的海南泡沫逃顶,潘石屹曾说:“不要把这些商业的东西搞的多神秘,一会儿佛了,一会儿道了,一会儿鬼了,一会儿神了,没有这么神秘的东西,就是要尊重常识。当全中国最好的城市,人均住房面积只有七平方米的时候,你作为海口,接近五十平方米,就是有问题的。”
作为普通群众,我们也希望潘总尊重常识,别用“自己是中国国籍,房子都在,带不走”这种回应考验大家的智商了。