近日，连续6年“神预测”中国房价的社科院，再度对2021年房价进行了预测。而这一次它又给出了什么答案呢？下面仔细看看。
2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告（2020-2021）——楼市调控：迎来曙光再出发》（以下简称《报告》）
这份报告释放了房地产方面的4个重要信息：
2021年房价平均涨幅在5%左右。
商品房销售面积会同比继续保持稳步增长态势，销售面积可能再创历史新高。
房地产开发投资速度会呈现下降趋势，年增速保持在7%左右。
在十四五期间，有可能开征房地产税。
《报告》中提了很多其他内容，唯有“2021年房价上涨5%”最为醒目。这也引发了舆论和媒体的热议。
那么社科院的预测有没有道理，靠不靠谱？我们不妨参考它过去报告的准确性。
其实，社科院每年年末都会发布《住房报告》或《房地产蓝皮书》，对来年房地产整体情况做出展望。
我们找出最近7年的预测，列出如下图表。
从预测方向上看，社科院七次预测中有六次是上涨，只有2018年预测为持平。结合房价每年上涨的事实，其预测方向几乎是无差错。
但中国房价一直处于上升趋势，方向预测正确并不能代表什么。
如果从房价实际上涨幅度看，其实社科院有超过70%的预测是不准确的。
比如，2015至2018年，四次预测的涨幅均低于4%，但这几年房价实际涨幅均较大，很多超过7%。预测的偏离值很大。
尤其是2018年预测持平，但实际房价却出现了10%的全国性大涨局面。
而预测偏离度在1%以内的只有2014年（差值0.1%）和2019年（差值0.7%）。若以此计算准确率的话，只有28.6%。
所以仅从涨幅准确率看，社科院的预测只能作参考。
但有意思的是：社科院两次正确的预测（2014和2019年），其涨幅均较大。是不是只有预测大涨时，才能保证准（cai）确（dui）呢？
若这样看，社科院真有可能预测中2021年的房价哟。房价真要大涨5%吗？
除了全年涨幅外，《报告》还从时间和空间两个维度做了具体的动态变化预测——
时间上看，2021年上半年将保持恢复性增长，各月同比增幅将从2-4月份的剧增，到4-6月高增，再到6月以后正常增长，“年稳季变”的态势仍将持续。
如果结合2020年的房地产态势，这种动态预测是有逻辑依据的。
2020年上半年由于疫情影响，房地产市场一度出现没有“成交量”的停滞状态。
克尔瑞数据显示，2020年1-6月份TOP20房企中，超过90%的房企没有完成销售目标。下半年为了冲刺年度目标，各大房企打折促销不断。恒大、碧桂园、万科等房企纷纷加入促销大军。
房地产销售不理想，说到底是因为市场的购房需求不足导致。
一项对民众买房意愿的调查报告显示：由于疫情影响，目前超过60%的准备延期买房。
所以2020年压抑的购房需求很有可能在2021年集中释放，届时可能形成一波购房小高潮。
从空间上看，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热现象，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大。
北师大董藩就曾直言：未来还有4亿农村人进城，这些人的第一需求便是买房。
未来这些人流向何方？
当然是产业集中、城市发展旺盛、工厂企业布局充分的大城市、中心城市、都市圈城市，在供不应求的房地产资源配置下，市场上房价很有可能继续上涨，涨幅甚至超过5%幅度。
但是对于部分三四线城市，房价可能就没有那么幸运了。
过去5年三四线城市房价的上涨得益于棚改货币化政策，而随着这个政策的结束，三四线城市房价失去了上涨的依据，或步入下跌区间。
同时，《报告》中还提到了“或将开征房产税”。
关于房产税的话题已经提及多年，但由于涉及面广，利益牵涉复杂，迟迟没有出台相关文件。
最近，著名经济学家马光远公开表示，房产税大概率会在十四五期间出台。
社科院发表公告、专家公开讲话都具有一定的舆论引导性。当两者都预测“房产税大概率在十四五期间出台”时，或许房产税离出台时间真的不远了。
财政部张学诞说到，建议在立法的时候，设置人均免征面积为40-60平米，税率在0.2%-1.2%相对合理。
那么按照这个比例计算，房地产税对一般刚需家庭没啥影响，但是房子多的人就不一定了，房子越多，那么持有的房产面积将远远超过免征范围，到时候需要交的钱相对就更多了。
如果房产税真的临近，舆论氛围也越来越强，可以肯定的是：很多炒房客会选择出售多余的房子，落袋为安。二手房价格可能要承压。
这对刚需购房者可能是一个非常好的消息。
在预测房价方面，相对有确定性的三个参考因素是：潜在购房需求、经济趋势和货币政策。社科院在预测房价时也逃不过这三点。
由于掌握了权威的经济数据， 对货币政策也更有把握，所以社科院的预测相对而言是比较可靠的。毕竟预测方向上没有出过错。
预测房价是一个大胆的活。由于政策的不确定性和预测本身的难度，没有人敢保证做出精准的预判。
比如我们前不久在盘点二手房时，也只能给出大致说法：房价会保持在较小范围的波动。其是涨是跌要视通胀水平而定。
如果把地域缩小，集中到南昌本地，其特殊的经济发展阶段下，房价走势又会有不一样。
就房价均价而言，目前南昌在周边省会城市中属于中下游水平，仅高于太原和长沙。
包括前几天我们也对去年的二手房行情进行了分析二手房，库存量大依旧是明年的趋势。
新房方面，两极分化比较明显，新盘集中的区域大概率会有一定的降价促销趋势。而地段好、无竞品的楼盘，价格则会比较坚硬。
至于是否会有降价潮不好说。
但南昌正在打造环线城区结构，投资拉动经济的驱动力大，货币输入增量也较大。
再加上房住不炒的主背景下，房价大涨或大降可能性都不大。
也就是说，我个人认为南昌明年房价还是会企稳的，对于自住刚需客，可以多看看供应量大的区域，机会也会多一些。