冯仑最近摘掉了标志性的眼镜，拜医疗科技所赐。躺在手术台上，20分钟不到的时间，不痛不痒，他用夸张的手法形容术后的感觉，活到60多岁的时候重新看到了20岁时的世界，“不一样的明亮度、色彩、饱和度”。
他还琢磨着，等哪天膝盖不行了，再去换一个人工的试试。在好奇心的驱使下，他依然精力旺盛，录视频节目、写书，当然还有老本行“买卖人”，他的最新身份是品器不动产资产管理平台的创始合伙人。
“企业家冯仑”上一次受到媒体集中关注是2014年，彼时，他退出万通，对外宣称对传统地产失去兴趣。淡出江湖的这几年，他四处奔走吆喝“立体城市”的构想，被王石评价为“像个童话”，还在纽约世贸中心一号楼顶建了一个“中国中心”，这个项目前后花费了16年，最终赔了钱，但冯仑坚持认为，它在自己做过的地产项目中“牛x”程度排前三，并打算将它作为自己正在写的小说的母题。
即使是具备文字表达功底的人，在决定开始创作一本小说前多少还是会纠结担心，但冯仑不会，犹豫不决不是他的风格，无论做手术、建“中国中心”、写小说都是如此。他甚至不怕无限度拔高读者对这本小说的期待，“这大概是个中国版《教父》《美国往事》的故事”，让人不禁想象，这几个字或许很快会被印成粗体放大，出现在腰封上。
我们不可避免地聊起“前浪”与“后浪”，和张一鸣、王兴、黄峥比起来，冯仑无论是年纪还是所在的行业都很容易被划为“前浪”，但他依然在一刻不停地“折腾”，在兴致勃勃地往年轻人堆里扎，在期待新鲜事物给他的灵魂带来刺激，尽管这并不容易。
以下是《中欧商业评论》和冯仑的对话。
01
“ 后开发时代，选择贷款买房，要准备好承受房价下跌带来的财富风险。”
中欧商业评论（以下简称CBR）：您之前接受专访说，我们这一代企业家面临的问题不是如何开场，而是如何收场，我想知道您这次做品器是不是一次返场？
冯仑：企业家每一时刻都要应对市场环境变化的挑战，品器实际上就是面对挑战做出一个回应。后开发时代会延续很长时间，一直到人均GDP 6万、7万美金，进入后开发时代，做什么、怎么做、跟谁做，我们这三四年一直在解决这个问题。
地产行业有几个共识亟需达成。
第一，不要再固守地产时代的做法，比如到处圈地开发，金融政府都不支持，其实政府已经进入后开发时代了，他对房地产的看法不是希望你买地盖房子快速地销售，这一点我觉得所有从业的传统开发商一定要清楚。
第二，要把能力聚焦在运营和资产管理上，也就是说我们要聚焦在做内容上，比如我们围绕大健康来做几个系列产品，就是给屋子里边装内容，而不是做壳。以前我们都是比谁做的面积大，跟建筑行业一样，但是没有内容，现在需要强化的是怎么样在一个有限的空间把运营做好，让它产生比平均水平高很多的营收，带来空间价值的改变。这是第二个共识。
第三就是科技。在这个过程中，科技有很大的颠覆和助力的作用，包括提升运营效率、引流带客、智能化的全屋系统，对传统开发商来说，颠覆你的可能是家电企业和汽车企业，这些技术对后开发时代的我们是更大的挑战，所以一定要高度重视。
第四，后开发时代，没有全能的企业，一定要做自己的细分市场，成为赛道里头的领先企业，比如我们围绕大健康做，物流仓储就不能做了，术业有专攻。
CBR：任泽平最近一句话出圈了，他说地产是最坚强的泡沫，您怎么看？
冯仑：我认为从金融方面去统计可能是这样，但事实上不对，是不是泡沫跟三样东西有关。
经济发展还不到人均GDP 1万美金的时候，当然房价不停地涨，我们第一次调控房地产的时候，房子才3000块钱一平米，《人民日报》就发文章要调控房地产，但是实际上，真正涨价停下来和慢下来都是（人均GDP)1万美金左右的时候。
另外一个就看政府政策。如果是按照美国这样一套解决住宅的方法，由着市场去折腾，泡沫可以一直待着，但如果像德国，或者像我们今天的政策，泡沫就待不住，一定会被刺破。
第三要看企业制度，如果是国企为主，泡沫就破不了。如果是非常多的民营企业在做，泡沫就可能破。
CBR：为什么会想到看《房奴》这本书？
冯仑：因为“房奴”这件事情说远一点，从工业革命时候就一直有。在工业革命原始积累的时候，血汗工厂的工人住的条件特别差。
住房是社会公平的一个标志，我也很关注中国年轻人的住房问题。
《房奴》带给我的启发是解决住房这个问题，有两方面的抓手，政府提供公共政策，提供一些基本的住房，另外也在于个人怎样打理自己的人生。
比如说你在上海买套房1000万，一种办法是成为房奴，凑了几百万的首付，然后开始供房，弄得两口子生活都很紧张，你也可以换个方法，租房子，租房实际上很自由啊，从浦东去浦西也好，从上海到杭州也好，说走就走，对吧？一下子生活放松很多，否则你辛辛苦苦工作40年，房子是归你了，可是70年也快到期了，所以是不是房奴不完全取决于社会，也在于个人。
CBR：吴晓波说年轻人负债买房这件事情，其实表现出两个信心，一个是他对社会的信心，相信经济会越来越好，另一个是出于对自己的信心，如果有这两个信心的话，你大可以去借钱买房。
冯仑：开发时代他的观点是对的。
开发时代，GDP从人均2000美元一直涨到8000美元，这个期间你买房都是赚的，所以你才敢贷款，但是后开发时代不同，一般的房价都是稳中有降，只有很少数的房子在涨，还都是很贵的在涨。你选择贷款，最后是会有一个房子，但是要准备好承受房价下跌带来的财富风险。
比如环北京这一带，房价跌剩1/3，原来500万的房跌剩100多万了，可是你贷了300万的款，怎么办？按照新的《民法典》，银行收走。
所以小波讲的逻辑在开发时代是对的，进入后开发时代，很多逻辑都改变了。
02
“ 今天我们周围这些企业家，跟我差不多一茬，现在就面临一个选择，使劲一干就干成过去。”
CBR：作为民营企业家，您如何看待如今的市场环境？
冯仑：其实不光是房地产，整个中国做生意的环境越来越好，其中的一个主要标志是法制。我91年创办公司的时候，中国关于赚钱的法律一个都没有，93年才有《公司法》，一直到现在有将近300个和赚钱有关的法律。
今天做任何一件事情都有规则可循，按规则才能出成绩，刘翔要在村里跑，谁知道他能拿冠军呢？
第二个标志是科技。你不管做哪一行，新创业的人对于互联网、云计算、大数据这些技术运用得好，获客成本就低，服务就更好，这些都是过去做不到的。技术让你跟客户之间的交流几乎零成本，为所有人创造了非常公平的竞争环境。
当然还有一个重要的标志是市场环境好，如果把创业比作生孩子，备孕就开始有人教你，生下来以后产康中心、幼教，一直到大学，多少人教一个孩子。
我们早期“生孩子”就跟庄稼地里似的，胡乱生了没人管。现在创业有很多人教你，有创业中心导师，有商学院，有政府，所以就不断出现民营企业的奇迹，马云、黄峥、张一鸣，一个比一个厉害。
CBR：但我很好奇您对刚才提到的这一代企业家抱着怎样的心态，会有点羡慕嫉妒恨吗？
冯仑：没有。一代人做一代人的事，就相当于过去江湖上说大哥也牛X过，为什么？大哥是打群架时候牛X，现在不行了，有法制了，当不了大哥没办法了。
每个人最厉害的时间大概是20岁到50岁这一段，过了这段时间就是后边人的时代。你比如说，今天我们周围这些企业家，跟我差不多一茬，我们现在就面临一个选择，我们使劲一干就干成过去。
越使劲越干“坏”，为啥？干成过去了。比方地产行业你一使劲，干成开发公司，是不是死得更快？但是你知道今天20多岁的年轻人一干就是未来，比如说贝壳一干三四年，市值是万科加恒大，这就像30年前，我们那时候一干就是未来，因为没有人敢干，对吧？时间一过，你就快变成“过去”了，但是“前浪”有“前浪”的玩法。
CBR：“前浪”的使命是什么？
冯仑：其实现在我们基本上做三件事情。第一就是对自己的企业做转型，要么交出去，要么卖掉，要么自己革自己的命，自己改造自己，无非就三种可能性，当然破产也是一种可能性。第二件事情就是做传承，如果第一件事懒得做，就抓紧做传承。第三件事是做公益。比如我这20年多一点，做了22家公益基金，有很多时间花在公益慈善，另外我还有另外一件事情叫“表达”，我觉得这是公益的一种。
CBR：表达是公益的一种？
冯仑：当然。你为什么要表达？你不是希望大家好吗？因为我没有发牢骚，骂人是为了自己爽，但我的表达都是希望大家好，所以我把它当公益的一部分。这个事情就可以做很久，一直做到八九十岁都可以。
这些事年轻的张一鸣他们现在顾不上做，他们还在爬珠穆拉玛峰，我们爬过一次，歇会儿，只不过我们以前的山峰没他们现在爬的高，去整理爬山过程中的一些东西分享给大家。
CBR：会在乎他们听不听吗？
冯仑：一代人有一代人的活法，我20多岁的时候也不听。另外我知道这个社会不断进步，特别是技术带来的进步，你年龄大了你就有劣势，必须要清楚这一点。
03
“ 即使我今天跟张一鸣他们一样大，也不会变成他们。”
CBR：公众号“冯叔风马牛”喜欢用企业家人生反转，大起大落的故事标题，您觉得未来人们会用这样的标题写您的人生吗？
冯仑：虽然标题不是我起的，但这样也挺好，因为大家期待看到人生反转，它更励志，更能反映生活的真谛和残酷的一面，如果都是“今天活得很幸福，明天更幸福”，没人看。至于我自己的人生 ，不知道，因为没活完，还有20年，不定什么时候就“翻车”了呢？
现在来看应该不会有这么大的反转，因为你在商业上登上最高峰的机会已经过去了，对吧？现在要写反转，对象都是快手、抖音这样的公司，一般就是正常遇到点挫折，比如突然得个癌症、遇个车祸。
死是没法选择的，都要去的地方，只是去的方法不同，所以我大体上未来20年也没什么可大起大落的。
CBR：您会假设自己和张一鸣同一时代，晚生二三十年的话会成为他们吗？
冯仑：不会。即使我今天跟他一样大，也不会变成他们。这跟每个人创业的基因有关。第一，他们是写软件的理工男；第二，他们家里是做生意的；第三，他们中很多人都在国外的公司待过，他们创业都是从做产品、做软件开始的。
我不一样，我是社会人，学文科的，打死我也想不到去写软件。李东生为什么能做电视，他们班有仨做电视的，华南理工大学，做创维、康佳和TCL的是一个班同学，这是“基因”。
做房地产的大部分都是社会人，熟悉社会资源，整合政商关系，是吧？理工男不会在这些事情上花时间，就在家写软件，比如有一个小男生做了美柚App（一款记录经期的App），快上市了，代码的世界就是这样。
CBR：经历过那种草莽创业、野蛮生长的时代，您现在看这个时代，比如泡泡玛特这样的公司，还会有荒唐感吗？
冯仑：我跟王宁（泡泡玛特创始人）也认识，第一次见到他，我还跟他开玩笑说，你们这叫成人用品。他说不是，我们叫成人玩具，我说用品是个大概念。
我听到的故事、经历的故事中，匪夷所思的太多了，确实会有很多荒诞感，但是我也很开心，人生有这么多可能性，我看到了经历了，所以我也不愿意辜负它，我会把它写在小说里。我的小说名字叫《自由塔》，大概是一个中国版的《教父》《美国往事》这样的故事。
CBR：您虽然还是一个工作人的状态，但同时又有一种出世的或者说是旁观者的视角，它们是怎么同时存在的？
冯仑：这跟我的知识和教育背景有关，因为我读了很多人文、历史、法律、政治。赚钱真的是我后天学的，做学术、做翻译是“童子功”，所以自然对身边事有一种旁观者的感觉。我既是演员，又当观众，有时扎进去好好演，有时跳出来看自己。我常开玩笑说自己像个妇产科医生，看惯了一切，依然相信真爱。充满激情地生活是本能，退回来去思考是理性。
CBR：汪建说要活120岁，王石把体脂率练得那么低，您对健康或者说“活得久”这件事有执念吗？
冯仑：我没有，我主要（追求）开心、放松、自然，既有平常心，又有同理心，才会有正常态。
你要是老把自己定义成跟别人不一样，就会很辛苦。按《道德经》的说法，你不是个东西就是好东西，无就是一切，是就不是。我只要变成“无”就开心了，没有任何身份角色就觉得很舒服。
CBR：但是现在不都要立“人设”吗？您不给自己立“人设”吗？
冯仑：那是商业需要，但我自己其实没有这么做。我胡说八道几十年，而且没伤害到谁，他们叫这“人设”，我自己“没设”，我没故意这样，我觉得这么说话舒服就可以了。