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降价促销,开发商包装工抵房变相降价

作者:创业网 来源:互联网 时间:2021-11-23
房企的日子仍旧不好过,降价盘、工抵房井喷。目前,已经有21地发布限跌令。监管让房企差点没接上气,最轻的也脱了一层皮,日子还是很难过。开发商,还要慢慢熬。前段时间开始,“工抵房”三个字就不断在微信里涌现。
  前两天放出几条利好楼市的吹风新闻,地产股立马大涨,朋友圈里的房地产中介兴奋得不行,连发五条朋友圈,“爆单、爆单”……
  
  但狂欢,似乎只是昙花一现。
  
  前两日猛涨的股票,现在又跌回去了。
  
  房企的日子仍旧不好过,降价盘、工抵房井喷。目前,已经有21地发布限跌令。
  
  监管让房企差点没接上气,最轻的也脱了一层皮,日子还是很难过。
  
  开发商,还要慢慢熬。
  
  前段时间开始,“工抵房”三个字就不断在微信里涌现。
  
  十月到十一月,南昌先后有多个楼盘推出特价房,大多是折扣优惠。尤其是象湖滨江,现在还不时有特价房信息传出,之前我们也写过:
  
  湾里岭秀湖某楼盘年终购房大礼包,88万精装住宅送车位送40㎡精装公寓(办公),限3套;
  
  九湾新城核芯位置均价7800,某楼盘工抵房7000起,周边楼盘7862-8871元/㎡精装特价房源……
  
  象湖滨江某楼盘1.15万降到7500元/㎡,某楼盘1.15万降到9500元/㎡,还有楼盘最低7999起,好楼层9000封顶……
  
  南昌之外,广州、厦门、成都、南京,还有一些三四线城市,工抵房像雨后春笋般冒出来。
  
  工抵房并非新鲜事,是指开发商用来抵扣工程款项的房子。购房者购买后,开发商会进行内部操作,将客户的资金转给施工方。
  
  房企资金周转困难时,都会挂几套出来回回血。一般来说,楼市下行周期,从来不缺工抵房。
  
  这次的不同在于,工抵房出现的范围大,且波及到一线城市。一线城市人口流入发,产业实力雄厚,楼市理应兴旺,房企的房子不愁卖,也可以慢慢卖,犯不着少赚几十万。
  
  除非,房企自身已经到了生死存亡的边缘,不得不靠输血挺过难关。那么,此次监管的严厉程度也就可想而知了。
  
  来点利好,就去蹦迪,太不识相了。
  
  除了房企拿出来续命,工抵房还有可能是变相降价。大家都知道,新盘降价是要享受业主砸沙盘、举标语待遇的。所以,房企会把降价房源包装成“工抵房”出售,避开业主祖宗十八代的问候。
  
  区别就是,真正的工抵房,一般是全款。假冒的工抵房,首付给得相当自由,三成首付也可以办。
  
  严格来说,工抵房并不合规,且具有一定风险。
  
  按照正常流程,购房款会打到监管账户。开发商只有把房子建到一定程度,相关部门和银行审核后才会划拨相关款项,房企不能随便支取。这样做的目的是未雨绸缪,以减少房企因为违规挪用资金、资金断裂导致楼盘烂尾。
  
  不过在实际操作中,银行和开发商穿同一条裤子,监管放松,房企挪用监管账户资金的事屡见不鲜。
  
  比如之前某闽系开发商挪用了这部分资金,结果在北京的项目因为没钱建设烂尾了。本来前几年就建好的房子,到现在还在停工——开工——停工循环中。
  
  今年房企的日子都不好过,所以近期很多地方都开始行动了。
  
  本月初,北京、成都、石家庄等在内的7个城市都发布了升级版的预售资金监管规定。比如北京就明确:
  
  首付款等只有进入监管账户后,才能网签;
  
  监管银行也不是谁都能上,而是优中择优;
  
  成为监管银行后,还要定期核查预售资金审批支出情况,及时、准确上传数据。
  
  在银行端尽量避免房企违规挪用监管资金,导致项目烂尾。
  
  所以,无论中介怎么自嗨,楼市的爆发还远没有到来。目前,还是一个抄底期。
  
  现在刚过立冬,离立春还有整整80天。
  
  以前经济下行就放水,这次虽然也不例外,不过不是大水漫灌,而是精准滴灌。
  
  11月8日,央行发布公告,将通过碳减排支持工具向金融机构提供低成本资金,一个备受瞩目的新货币工具就此诞生。
  
  要知道,上一次规模相当的放水,是货币化棚改。用短短3年时间,释放超过3万亿资金,消化了大量新房库存,甚至可以说扭转了三四线城市的楼市命运,也救了当时外汇占款下降导致的基础货币投放不足的问题,一箭双雕。
  
  棚改时,楼市经历过严厉的调控,很多人也曾担心过房价下跌。但几年棚改下来,不仅是一二线,三四线犄角嘎达的房子也一飞冲天,让人更加坚定了买房致富的信念。
  
  如今,放水却突然转向,不再力挺楼市,而是专注于碳减排。这表明:
  
  中国的经济周期,已经从房地产周期转向了绿电周期。
  
  以前用大基建、房地产刺激信贷,拉动经济,以后要用新能源、新技术推动中国“智造”,拉动经济。
  
  房地产行业,和以前相比,确实失宠了。
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  这也意味着:
  
  第一,对房企的监管不会大幅放松,特别在降杠杆上,将坚持到底。肯定有房企会为此死掉。
  
  三道红线的限制长期不会松(短暂松动有可能)。房企要么破产,要么被收购,又或者转型。
  
  最近,房企的骚操作还真不少。
  
  比如说绿地,最近官宣转型土木工程建筑业。以前,绿地躺在售楼处数钱;以后,绿地是在烈日下搬砖吊钢筋,为售楼处的老板打工。
  
  这个转变,相当大。
  
  第二,楼市调控不会立马、大幅放松。今年以来是政策太紧,房地产行业举步维艰。现在,政策制定者开始召集大家开会,听听大家的意见,对大家的遭遇表示同情。
  
  不过,仅此而已。
  
  实质性的政策?对不起,没有。
  
  真正政策放松,起码要等降息、限购全都放松,整个操作下来,没有几个月不行。
  
  下一轮上涨周期,则起码要等政策宽松,二手房成交量连续几个月上升,这也需要起码半年时间。

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