在1.2万亿降准政策下，市场两派打得不可开交。
一派是“唱多派”，多是楼市受益者。
尤其中介大军，在朋友圈刷屏转发降准利好，摇旗喊人们上车，仿佛在冰洞中抓住救命稻草。
另一派是“泼水派”，称降准没啥卵用。
今年7月也降了，楼市照样下跌，而且这次1.2万亿，只是对了对冲马上到期9500亿的麻辣粉（MLF）。
到底谁对谁错？我先不下定论。
而是先把视角追回到2008年。
1
2008年，全球爆发金融危机，我们启动了著名的“四万亿计划”。
这是中国经济史上最夸张的一次放水，短短3个月，降准4次，降息5次，一夜之间各大资产价格疯涨，同时创造了数万富豪。
从2008年到现在为止，准确意义上，央行共启动了7轮放水。
每一轮放水的目的都很直接，“把失速的经济列车拉回正轨”。
那么放水对楼市的影响是怎样的呢？
我们以时间为横坐标，商品住宅销售面积为纵坐标，得到下面一副图。
你会看到，每次“单纯降准”，对成交量影响并不大。
但只要是“降准+降息”，无论是新房还是二手房，成交量都会出现不同程度的“拉升”，随之而来的就是房价上涨。
这是因为银行突然释放巨额低息贷款到市场，货币杠杆成本低，被动产生一大波刚需购买力，同时通胀加速，投资客也在拼命借钱买资产，投资避险。
这也解释了为什么今年7月份，央行进行降准，房价为什么不涨反跌。
是因为那段时间，很多银行放款周期拉长甚至停贷，通过加点不断上调房贷利率。这属于“降准+加息”。
周期循环往复。
经过大半年时间的调整，楼市熄火，现在，大船开始转向。
根据检测，11月份全国100+个城市主流首套房贷款利率为5.69%，较10月份回落4个基点；二套房贷款利率为5.96%，较10月份回落3个基点。
各大城市放贷周期逐步恢复，房贷利率从高点逐步回落，这就是一种变相的降息。
同时市场已经进入“政策底”，11月以来所有政策都在由紧向松。
在降息的节骨眼上，遇到大降准，对楼市铁定是利好的。
那么，如中介所说，接下来房价就一定会上涨吗？购房者要赶紧上车吗？
并不是。
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2
我们需要知道“放水利好楼市”的逻辑，到底是怎么传导的。
比如老美，放水招式千奇百怪，甚至通过“直升机撒钱”的方式，直接往公民裤兜里塞钱，刺激消费。
疫情后，美国人的平均工资，甚至超过疫情前，在过去十八个月里，总拨款数高达7.1万亿美元，折合人民币45.22万亿人民币，放到任何国家，经济直接爆仓。
我们相对比较保守，只能通过降准来刺激经济。
通过商业银行借钱给中小微企业，然后继续向下传导至老百姓。
但这种“银行-企业-居民”的传导链条，天然存在不平衡性。
中小微企业拿到钱之后开始生产经营，老板们可以套用低息贷款，而基础员工，却无法通过降准涨薪。
是他们不够努力吗？不是，是社会资源偏向性匹配的结果。
换句话说，每一次降准，都是一次贫富差距的拉大。
企业如此，城市同时也呈现“梯度效应”。
降准利好的，是那些企业数量最多，民营经济发达的城市，只有在这些城市，放水才能大规模创造楼市购买力。
而对于产业能力比较差的城市，即使放水也没有明显的效果。
这也解释了今年年初，涨势最猛的为啥是长三角、珠三角还有中部大城，而那些企业比较少的城市，即使是省会，房价都是下跌的。
归根结底，就是贫富之差。
3
根据2020年国统局的数据，我们可以得到下面一张表：
这张表格里的市场主体，相当于企业数量，而“占比”，就是每100个人中，老板的数量。
深圳的市场主体是最多的，达到358.6万户，占常住人口的20%，这意味着，每5个人中，就有一个是老板。
今年年初，深圳就出现了放水导致楼市大热的现象，老板们想方设法从银行借钱买入房产，后来直接出台二手房指导价冻结楼市，才勉强压制住。
然而数月后的今天，周期又回来了。
数据称，11月深圳新房成交量从底部回升，共成交5644套、环比上升20%；二手房网签量2347套，环比10月份上升32%。
虽然现在二手房价格还在下跌，但市场已经有了一定的回暖迹象，现在又逢降准利好，积蓄的购买力再一次蠢蠢欲动。
其次是重庆，市场总体近300万户，总量很大，但占比不高，仅为9.3%。
这意味着重庆经济比较活跃，但贫富差距比较严重，房地产价值会持续向核心地段靠拢，再加上重庆的“强供应”属性，这种趋势会越来越明显。
在市场主体总量层面，上海、成都、广州、苏州、西安、北京、青岛、南京分别位列全国前十，降准利好明显。
而在占比上，苏州、西安、青岛、南京都是高占比城市，苏州也接近20%。
你会发现这些市场主体多的城市，大都是上半年经历房价大涨的城市，同时也是“二手房指导价”密集轰炸的区域，在政策上，被主要针对。
这次降准，就是利好对冲利空，楼市加速“触底”。
目前整个市场的恐慌，是由开发商缺钱导致的，他们在打折回血，如果遇到限价倒挂的新盘，能上就上。
至于二手房市场，出台过指导价的城市，且年中才开始下跌的，则可以继续等待，还有下调的空间，比如西安。
对了南京的二手房也有下调的空间，因为上半年涨的太多了。
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接下来就是，我们再来看跟降准无关的城市。
在2015年的时候，我就提出了“城市分化论”，证明无产业、无人口城市，房价的不可持续性。
这些年都在日复一日的围绕着这个主题做研究，说实话有些繁累。
但事实证明，这是对的。
根据10月国统局的数据，有18个城市房价已经回落至3年之前。
这批城市分别是牡丹江、南充、安庆、太原、石家庄、贵阳、北海、哈尔滨、岳阳、常德、锦州、宜昌、呼和浩特、吉林、长春、遵义、襄阳、秦皇岛。
这些城市有的是边陲小城，有的则是省会大城，但你会发现，它们都是统一的性质，企业数量有限。
为首的牡丹江，房价已经跌至10万元，没错，是一套房10万元。
当地一些着急出手的业主，还打出“5.5万元秒售房屋”的宣传。有人还特地精算过，按照一套55平米的一居室计算，首付只需要1万元，月供204块。
你永远无法想象，未来还有多少城市像牡丹江这样，逐步鹤岗化。
哈尔滨今年也彻底慌了，在连跌数月后，前段时间，打响“救市战”，包括人才补贴购房、紧急限跌令、放松限制政策等等，楼市依然不见起色。
而河北大省会石家庄，在连续阴跌3年后，好不容易横盘稳住，结果2021年又遇到大疫情，房价再次下探，继续开启漫漫阴跌模式。
前几年在石家庄腥风血雨的炒房客，被套得死死的，站在高岗上吹冷风。
区区300公里，城市面不同，北京和石家庄的楼市，却也是云泥之别。为什么？
还是没有“增长点”。
过去，城镇化率比较低，全国各地都有买房需求，一放水，波及全国，这样的行情，将彻底成为历史。
而现在，城镇化率已经达到一定水平，房子够住了，那么放水带来的房价增长，只能是局部利好了。