新建住宅方面，2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44%，为近七年最低水平。其中上半年市场表现平稳向好，下半年以来市场持续降温，累计涨幅明显收窄。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44%，为近七年最低水平，较2020年收窄1.02个百分点。上半年，新房市场平稳向好，百城新建住宅价格累计上涨1.70%，较2020年同期扩大0.43个百分点；下半年以来，随着调控政策和信贷环境的持续收紧，市场预期逐渐转变，百城新房市场不断降温，价格环比涨幅持续收窄，11月、12月连续下跌。下半年百城新建住宅价格累计上涨0.73%，较上半年收窄0.97个百分点，较2020年同期收窄1.43个百分点。单12月来看，百城新建住宅均价16180元/平方米，环比下跌0.02%。
从涨跌城市个数看，自2021年6月起，百城新建住宅价格环比下跌城市数量呈上升趋势，至12月，百城中价格环比下跌的城市有58个，较11月增加5个，为年内最高。
分梯队来看，各梯队城市下半年以来新房价格涨幅均呈下行趋势。2021年，一线城市新建住宅价格累计上涨2.43%，涨幅较2020年收窄1.50个百分点，其中下半年以来环比涨幅快速下行，11月由涨转跌，12月继续下跌；二线城市价格累计上涨2.52%，涨幅较2020年收窄1.15个百分点，其中12月环比上涨0.03%，处于年内较低水平；三四线代表城市价格累计上涨2.31%，涨幅较2020年收窄0.18个百分点，6月起三四线代表城市新房价格环比涨幅逐渐收窄，12月转跌。
百城二手住宅价格方面，下半年以来市场热度明显回落，价格环比涨幅快速收窄，四季度以来环比连续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年，百城二手住宅价格累计上涨3.27%。具体来看，上半年百城二手住宅价格累计上涨2.56%；下半年以来，二手房市场快速降温，百城二手住宅价格环比涨幅持续收窄。下半年，百城二手住宅价格累计上涨0.70%，较上半年收窄1.86个百分点。单12月来看，百城二手住宅均价为15999元/平方米，环比下跌0.08%，连续三个月出现下跌，且跌幅持续扩大；另外，下半年以来百城二手住宅价格环比下跌的城市数量也逐月增加，12月达71个，较11月增加3个。
一线城市住宅用地供求规模同比增长，二线和三四线城市成交面积同比下降明显。据初步统计，2021年，一线城市住宅用地供应放量，同比增长38.2%，成交规模同比增长17.8%；二线城市住宅用地整体成交3.5亿平方米，同比下降22.9%，其中22城中18个二线城市成交2.6亿平方米，同比下降7.7%，其他普通二线城市成交面积同比下降47.9%；三线城市成交4.4亿平方米，同比下降31.1%。价格方面，一线城市住宅用地成交楼面均价同比小幅下跌1.7%，二线和三四线城市成交楼面价结构性上涨，且幅度较大。
流拍和撤牌方面，全国土地市场撤牌地块数量和流拍撤牌率均高于2020年。从流拍和撤牌情况来看，2021年，全国流拍和撤牌地块数量共计5175宗，流拍撤牌率升至19.4%，较2020年上升4.2个百分点。其中，2021年全国撤牌地块数量共计1258宗，同比增长63.4%，2021年全国撤牌率5.5%，较2020年上升3.0个百分点。
整体来看，受重点城市供地“两集中”政策影响，2021年300城住宅用地供求规模明显缩量。上半年土地市场热度较高，重点城市首批集中供地高价地频现；下半年重点城市后两批集中供地土拍规则有所调整，稳地价效果显现，交易市场调整和资金压力下房企拿地意愿降低，全国土地市场出现明显降温，流拍和撤牌情况较为严重。一线城市加大供地下宅地成交规模稳中有增，二线和三四线城市宅地供求规模明显缩量，成交楼面价结构性上涨，热点城市高价地数量冲高回落，流拍撤牌率明显上升。
全国房地产开发投资额增速明显放缓，单月已连续3个月同比下降，11月降幅收窄。2021年1-11月，全国房地产开发投资额为13.7万亿元，同比增长6.0%。单月来看，3月以来投资额增速持续放缓，9月同比首次由正转负，11月同比下降4.3%，连续3个月同比下降，降幅小幅收窄。
2021年以来房企到位资金同比增速逐渐放缓，前11月定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金同比增长，国内贷款同比下降。2021年1-11月，房地产开发企业到位资金为18.3万亿元，同比增长7.2%，年度累计增速持续收窄。其中，国内贷款为2.2万亿元，同比下降10.8%，已连续6个月累计同比下降，降幅亦持续扩大；占到位资金的比重为11.8%，较2020年同期下降2.4个百分点。
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宏观经济方面，2022年，我国经济或延续稳步恢复态势，但国内外环境中不稳定不确定因素增多，我国经济仍面临新的挑战和下行压力。货币政策或将持续发力稳经济，强化对“六稳”“六保”的支持力度，货币信贷总量保持稳定增长，房地产金融监管力度不放松，房地产金融审慎管理将进一步完善。
政策调控方面，2021年，全国各省市发布房地产调控政策超过450次。前三季度，房地产市场调控政策不断完善升级，政策效果亦较为明显。展望2022年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现“三稳”目标。在房地产市场调整态势继续深化的当下，信贷环境改善预期较为明显，整体态势或可延续至2022年一季度，但银行端“两道红线”监管下，信贷端大幅放松的可能性较小。房地产税试点或将落地，试点城市名单、征收细则等均有望发布，短期或进一步影响购房者预期。
另一方面，楼市“双向”调节模式或贯穿全年，部分房价韧性较强的城市，若市场出现明显升温，调控政策亦将迅速跟进，建立二手房成交参考价格发布机制、收紧信贷等政策均为有效工具；而部分房地产市场调整压力较大的城市，亦将适度调整政策稳定市场预期。2022年，预计“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”将得到更好地贯彻落实，各地保交付政策或将进一步完善，预售资金监管严中微调的可能性更大，在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求新的平衡。
短期来看，试点城市市场成交可能受到一定冲击，房价也会出现阶段性回调，但为了平抑市场波动，预计试点城市将出台促进合理住房需求释放的对冲政策。同时，在综合评估首批城市试点效果并总结经验后，试点范围有望逐步扩大。中长期看，房地产税的影响偏中性，预期稳定后，征收房地产税有利于引导住房合理消费和资源有效利用，促进房地产市场平稳健康运行。
2021年，百亿阵营分化加剧。本文将百亿以上企业分为五个阵营：3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿，对应企业数量分别为9家、32家、25家、38家、54家。其中，3000亿以上企业增长1家，其余阵营房企数量均有所减少。房企面对行业融资紧张的形势，更加聚焦开发主业和财务安全，不再单纯追求规模扩张，进而寻求高质量增长。
增长率来看，3000亿以上大型企业发展更加追求稳健，销售额均值为4825.7亿元，销售额增长率均值为1.4%；1000-3000亿企业和500-1000亿企业深耕重点城市，业绩保持了稳定增长，销售额均值分别为1650.9亿元和719亿元，销售额增长率均值分别为0.8%和3.1%；300-500亿企业通过拓展市场布局、抓住城市结构性机遇、加大合作力度等实现业绩增长，销售额增长率均值为15.3%；100-300亿企业面临激烈的市场竞争，经营业绩受到考验，销售额首次出现负增长。
下半年，调控政策显效下市场降温，房企销售业绩下滑，下半年20家代表房企销售业绩同比下降16.0%，8月份以来市场继续低温运行，代表企业单月销售业绩同比降幅均在两成左右。
受土地“两集中”政策、企业端“三道红线”、40%拿地销售比等政策影响，品牌房企谨慎扩储，投资强度有所下滑。2021年，20家代表房企拿地金额占同期销售金额的比重为24.3%，房企整体拿地态度偏审慎。
从2021年拿地金额排行榜来看，前50家企业中近一半企业为央企或国企，前100家企业中超五成为央企或国企。在“三道红线”融资监管下，央企和国企在融资能力、融资成本及稳健性上相对民企优势更加明显，拿地能力更强。
整体来看，2022年，预计房地产行业调控总基调将保持不变，金融监管力度不会放松，企业端“三道红线”、银行端“两条红线”、土地“两集中”等政策仍将继续执行。当前房地产市场已步入调整通道，企业资金回笼压力不减，叠加偿债高峰期的到来，企业资金端继续承压，行业收并购将增加。在此背景下，2022年房企更需顺势而为，控规模、调节奏：加速销售回款，紧盯融资窗口期，确保现金流安全；量入为出，优化城市布局，聚焦主流城市；提升产品力和服务力，提高品牌竞争力。此外，在行业调整阶段，央企、国企优势突显，或将迎来新的发展机遇，民企或可寻求与国企合作机会，更好地拓展发展空间。