01、2022年，楼市四问
2021年，堪称中国楼市的大转折之年。
上半年还是万人抢房、房价永远涨的热潮，下半年房企暴雷、房价下行屡见不鲜。
对于房地产的未来，可谓莫衷一是。
关于2022年，市场最关注的问题有四个：
一是，政策见底，市场、房价会不会见底？
二是，坚持房住不炒，还是开启新一轮涨价去库存？
三是，暴雷房企会不会绝境逢生？烂尾楼会不会一烂了之？
四是，房地产税试点，何时落地？
这些问题，其实早已有了政策定调。
02、房住不炒VS涨价去库存
房住不炒，仍在各种场合被频繁提及。
继中央经济工作会议重申“房住不炒”的大原则之后，央行、住建部等部门多次提及这一原则。
近日，住建部部长在接受新华社专访时指出，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段。
这次，不仅重申“房住不炒”，而且再提“房不刺激”，可见楼市政策底线仍在。
可以说，房住不炒，将是整个十四五时期（2021-2025年）的政策主基调，短期不会轻易改弦更辙。
除此之外，这次专访，还透露出一系列关于房地产政策走向的关键信息：
1、坚决有力处置个别头部房企房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标……确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。
2、保持调控政策连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。
3、过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续。
4、房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段。同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。
这些定调，释放了什么信号？
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问题房企不能继续一“躺”了之，“保交楼”是首要任务。
前不久，中央经济工作会议首提“精准拆雷”，这次进一步明确将“保交楼、保民生、保稳定”作为首要目标。
可见，经过半年多的发酵之后，对于暴雷房企的处置思路日益清晰化：
一是，以法治化市场化为原则，而非通过行政手段兜底。
二是，既不能任由暴雷房企“躺平”等待救市，更不能让房企借助“大而不倒”形成绑架乃至要挟。
三是，房企要想得到救助，债务危机要想得到化解，“保交楼”就是第一位的。
如果连“保交楼”都做不到，这样的龙头房企显然就失去了救助价值。
此前，恒大多次宣称将“保交楼”作为首要任务，许家印更是喊出了“不允许任何人躺平”的话，这就是以自救来表态的体现。
面向未来，这一次不会再有一波大水漫灌，让问题房企上岸了，债务重组或许是最佳选择。
日前，恒大已成立债务化解委员会，其中不乏国企、不良资产处置公司。
恒大债务化解委员会，共有7名成员，除了包括许家印在内的2名恒大高管之外，其他5名成员均来自外围：
既有以越秀集团、粤海集团为代表的国企，还有专司不良资产处置的信达集团。
这或许透露出暴雷房企未来债务化解的思路。
04、因城施策：有城市收紧，有城市“救市”
官方指出：继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任。
前不久，重要会议提及“因城施策”。既然是因城施策，那么调控的主体责任就更多压倒了地方身上。
毕竟，不同城市市情不同、房价泡沫程度不一、经济人口基本面更是千差万别，所以楼市调控大概率不会一刀切。
换言之，热点城市可能会继续维持政策高压，但短期不会继续加码；但如果房价有走热势头，调控高压随之直接盖上。
至于三四五线城市，不无边际松绑的可能。
据不完全统计，目前已有21城出台“限跌令”，超过20个城市发布买房补贴政策，而黑龙江、吉林两省甚至主动下场托市。
黑龙江有关部门曾发文要求“全力冲刺房地产业增长”，不过这一文件一天之后就被撤下。
可见，即使是边际性松绑，也不是什么政策都能允许。
05、房地产税试点：该来的迟早会来
近日，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件，首次详解房地产税改革试点幕后信息。
其中提及：
由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。
这一消息被某些机构断章取义，认为是房地产税试点推迟的信号。
事实上，这一表述，恰恰是为何要搞房地产税试点的依据：正因为房地产税立法相对复杂，所以才需要试点先行。
更关键的是，这一表述，是房地产税改革试点方案获得通过时的政策讨论内容。
房地产税试点改革，早在2021年10月就已获批，何来推迟之说？
所以，唯一的悬念是谁会成为第一批试点城市？哪些地方首当其冲？
从近期透露的信息来看，房地产税试点大概率还会如期推进，最迟明年上半年就会有结果了。
多说一句，房地产税试点越早落地越好，否则一直都是悬在市场头上的达摩克利斯之剑，对市场影响更大。
06、新的政策“歧视”：刚需、投资、炒房区别对待
最近，“保障刚性住房需求”被强调了多次。
继重要会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，这次住建部门进一步明确“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。
可见，政策只维护两类合理的住房需求：刚性需求，改善型住房需求。换句话说，就是首套与换房的改善需求。
刚需与投资、炒房的区别化对待，未来会长期存在。
在房贷利率上，首套与二套的首付比例、加成点数，乃至放款周期，都会存在明显差异。
未来在房地产税上，刚需或有免征面积，而多套房或许会有累进税制。
至于炒房团，则会面临政策的持续高压。
2021年，北京南城房姐、深圳深房理、杭州奥体房姐的遭遇就足以说明一切。
07、防止大拆大建：老破小的未来悬了
大拆大建的时代即将过去，老城区、老旧小区大规模拆建的可能性越来越低了。
随着房价上涨，城中村改造、老城区改造持续推进，房价也随之水涨船高。
大拆大建模式，让许多城市原住民尝到了一夜暴富的甜头，但房价的狂飙突进、历史文化破坏等问题备受关注。
所以，前不久住建部曾发文要求：
防止大拆大建，严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区。
所以，未来老城区将不会再出现大拆大建的情形，一些大规模的旧城改造项目可能就此搁浅。
至于老旧小区，也早一改棚改等大拆大建的模式，以微改造为主。
与大拆大建不同，微改造，主要诉诸于加装电梯、加建停车场、水电煤气改造，回归民生层面，而非房地产模式。
这意味着，靠投资老破小寻求拆迁暴富的机会越来越少了。
08、告别“三高”：2/3房企都要消失？
房地产“高负债、高杠杆、高周转”模式到了终结时刻，一大批房企无法在大洗牌中幸存。
高负债、高杠杆、高周转，是过去20年来房企狂飙突进、地产疯狂造富的源泉之一，也是高房价的主要助推力之一。
高负债和高杠杆容易理解，数十家房企净负债率超过100%，通过疯狂加杠杆进行扩张，在繁荣时期可谓无往不利，一旦资金链收紧，债务危机就是最终结果，这正是多个龙头房企暴雷的根本症结所在。
高周转模式的代表，当属碧桂园的“456模式”：
拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。
碧桂园甚至一度要求，三四五线城市采用标准化产品，设计院接到营销户配及设计要求后，当天内出图（通宵）。
高周转模式，带来了显而易见的质量问题。有业内人士曾表示，这几年的房子质量是最差的，并非危言耸听。
高周转模式，还带动期房占比的提升，期房越来越多，市场一旦下行，很容易遭遇烂尾风险。
所以，这两年，房企融资“三道红线”、房贷“两道红线”、预售资金全面监管模式的先后落地，指向的正是房地产的“三高模式”。
一旦三高模式不复存在，房企必然面临大洗牌，这也是万科董事局主席郁亮说的“缩表”，缩表意味着过冬，意味着活下去成了新的问题。
黄奇帆曾说过，今后十多年，房企数量会减少三分之二以上。也不是危言耸听。
09、避免硬着陆：房地产仍然重要
无论形势如何变化，房地产在未来仍旧重要，避免硬着陆是各界共识。
正在官方报道开宗明义指出的：
住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。
毕竟，房地产是一个年销售十多万亿的庞大产业，背后涉及数千万从业人员，牵扯一系列上下游产业链，谁都承受不起房地产硬着陆的代价。
同时，许多城市的房地产投资拉动经济、卖地财政的依赖仍旧相当大。
一旦卖地收入出现问题，许多城市的财政支出都会出现问题。
所以，房地产需要的是软着陆，不断消化风险，去金融化、泡沫化，而不是一杆子打倒在地。
10、房价为何必须稳？
“稳房价”必然是政策的最大公约数。
既要遏制大涨，也要防范大跌。
通过稳房价式的楼市横盘来不断消解风险，通过去杠杆让房地产回归民生基础行业，通过房地产税等手段遏制炒房，或将是未来长期的政策选项。
所以，不要指望一二线城市会出现要真的可能。
也不要指望三四五线城市，还能再次复制狂飙式暴涨。
相反，绝大多数城市都将横盘乃至回落，只有少部分供求紧张的核心城市还有机会。
因此，紧盯核心城市核心板块。